Грузия остаётся одной из самых лояльных стран для иностранных инвесторов. Особенно это касается владельцев недвижимости.
Однако с 1 марта 2026 года правила получения вида на жительство (ВНЖ) по недвижимости изменяются. Иностранным собственникам важно понимать новые требования, юридические нюансы и то, как правильно выстроить стратегию владения активом.
В этой статье мы разберём:
- как получить ВНЖ по недвижимости в Грузии в 2026 году
- какие изменения вступают в силу
- что происходит при продлении
- как совместить ВНЖ и управление недвижимостью в Батуми
- как организовать доверительное управление и получать пассивный доход
Новые правила: порог 150 000 USD с 1 марта 2026 года
С 1 марта 2026 года минимальная стоимость недвижимости для первичной подачи на краткосрочный ВНЖ увеличивается.
Ранее действовал порог 100 000 USD.
Теперь требуется объект стоимостью не менее 150 000 USD.
Это касается всех, кто впервые подаёт документы после 1 марта 2026 года.
Для подачи необходимо:
- заключение лицензированного оценщика
- подтверждение рыночной стоимости свыше 150 000 USD
- зарегистрированное право собственности
ВНЖ выдаётся сроком на 1 год.
В рамках воссоединения получить ВНЖ могут:
- супруг(а)
- дети любого возраста
Важно: закон не имеет обратной силы
Для собственников, которые уже получили ВНЖ при пороге 100 000 USD, действуют прежние правила.
Если ВНЖ оформлен до 1 марта 2026 года:
- при продлении стоимость недвижимости не пересматривается
- новая оценка не требуется
- правило сохраняется и после повышения порога
Это принципиально важный момент для инвесторов.
Однако существуют исключения.
Новый порог 150 000 USD применяется, если:
- собственник продал недвижимость и купил новую после 1 марта 2026 года
- собственник не продлил ВНЖ и подаёт документы заново
В этих случаях потребуется объект стоимостью не менее 150 000 USD.
Статистика по ВНЖ на основании недвижимости в Грузии
По официальным данным:
- за последние 6 лет по этому основанию ВНЖ получили около 16 000 человек
- на текущий момент статус сохраняют примерно 3 600 иностранных граждан
Предыдущее повышение порога происходило в 2019 году — тогда сумма была увеличена с 35 000 до 100 000 USD.
Это показывает, что программа остаётся рабочим инструментом для иностранных собственников, но государство постепенно повышает инвестиционный фильтр.
Почему иностранные собственники выбирают Батуми для покупки недвижимости
Батуми — это:
- международный туристический центр
- стабильный спрос на аренду
- низкая налоговая ставка 5% от дохода
- возможность дистанционного владения
Для многих инвесторов недвижимость в Батуми — это не просто актив для получения ВНЖ, а источник пассивного дохода.
И здесь возникает следующий логичный вопрос:
Как организовать управление недвижимостью в Батуми, находясь за границей?
Управление недвижимостью в Батуми для иностранцев
Большинство иностранных собственников не проживают в Грузии постоянно.
Это означает необходимость:
- размещения объекта на международных платформах
- координации уборки
- контроля коммунальных платежей
- взаимодействия с арендаторами
- соблюдения налоговых требований
Самостоятельное удалённое управление возможно, но требует постоянного вовлечения.
Поэтому доверительное управление в Батуми становится логичным решением.
Как работает доверительное управление в Батуми
При передаче недвижимости в управление:
- управляющая компания в Батуми организует сдачу в аренду
- ведёт коммуникацию с гостями
- обеспечивает операционную часть
- формирует финансовую отчётность
Собственник получает доход за вычетом комиссии, не участвуя в ежедневных процессах.
Для иностранных владельцев это означает:
- сохранение инвестиционного статуса
- возможность продления ВНЖ
- дистанционный контроль
- прозрачную финансовую модель
Почему выбор управляющей компании критически важен
В контексте ВНЖ и инвестиций в недвижимость выбор управляющей компании влияет не только на доходность, но и на стабильность владения активом.
Корректно выстроенная операционная модель позволяет:
- поддерживать объект в надлежащем состоянии
- сохранять рыночную стоимость
- обеспечивать регулярный доход
Кроме того, управляющая компания, взаимодействующая с иностранными собственниками, может:
- предоставить общую информацию о действующих требованиях к ВНЖ
- сориентировать по процедуре продления
- порекомендовать профильных юристов и лицензированных оценщиков
- направить к специалистам по миграционным вопросам
Важно отметить: управляющая компания не оказывает юридических или миграционных услуг, если не имеет соответствующей лицензии. Все консультации носят информационный характер, а официальные действия осуществляются профильными специалистами.
Такой формат взаимодействия позволяет собственнику получать комплексную поддержку, оставаясь в правовом поле.
Налоговые аспекты при сдаче недвижимости
При официальной регистрации собственник уплачивает 5% от дохода.
Подача декларации осуществляется ежегодно.
При определённых уровнях дохода может возникнуть обязанность регистрации плательщиком НДС (18%).
Корректное соблюдение налоговых требований важно для:
- подтверждения легальности дохода
- продления ВНЖ
- прозрачности финансовой модели
Как выглядит стратегия 2026 года для иностранного собственника
С учётом повышения порога до 150 000 USD инвестиционная стратегия изменилась.
Сегодня рациональный подход выглядит следующим образом:
- Приобретение ликвидной недвижимости стоимостью от 150 000 USD.
- Получение краткосрочного ВНЖ сроком на 1 год.
- Передача объекта в профессиональное управление.
- Организация краткосрочной или комбинированной аренды.
- Продление ВНЖ при сохранении права собственности.
Для тех, кто уже владеет объектом стоимостью 100 000+ USD и получил ВНЖ ранее, стратегия заключается в сохранении недвижимости и своевременном продлении статуса без необходимости переоценки.
Часто задаваемые вопросы
Какой порог недвижимости для ВНЖ в Грузии в 2026 году?
С 1 марта 2026 года — не менее 150 000 USD для первичной подачи.
Нужно ли переоценивать недвижимость при продлении ВНЖ?
Если ВНЖ получен при пороге 100 000 USD и объект не продан — переоценка не требуется.
Можно ли сдавать недвижимость после получения ВНЖ?
Да, ограничений нет.
Возможна ли удалённая передача недвижимости в управление в Батуми?
Да, через доверительное управление.
Какая ставка налога при сдаче жилья?
5% от дохода при регистрации.
Стратегический подход к недвижимости в Грузии: получение ВНЖ 2026
В 2026 году ВНЖ в Грузии по недвижимости остаётся рабочим инструментом для иностранных инвесторов. Однако повышение порога до 150 000 USD делает выбор объекта ещё более стратегическим.
Сегодня важно не просто приобрести недвижимость для получения статуса.
Важно:
- выбрать ликвидный актив
- сохранить его рыночную стоимость
- обеспечить стабильный доход
- соблюдать налоговые требования
- выстроить долгосрочную стратегию владения
Управление недвижимостью в Батуми в этом контексте становится не операционной задачей, а частью инвестиционной модели.
Для иностранного собственника грамотное доверительное управление — это способ сохранить актив, поддерживать соответствие требованиям ВНЖ и получать пассивный доход без постоянного личного присутствия.
2026 год — это уже не этап входа по минимальному порогу.
Это этап осознанного инвестирования.
И выигрывают те собственники, которые подходят к вопросу системно.
